相続税対策として不動産を活用する選択は、これまで数多く行われてきました。
不動産は相続税評価額が下がる仕組みを持ち、数字上は節税効果が明確に表れます。そのため、「相続税を減らす」という目的において、不動産は有効な手段として紹介されてきました。
一方で、実務の現場では別の結果が積み重なっています。
相続税は確かに減った。しかし、手元に残る財産は減っていた。
維持費や修繕費、空室、売却の難しさといった負担が、相続後に静かに表面化するケースです。
こうした結果は、判断を誤った一部の例ではありません。
相続税評価という一時点の数字だけを根拠に不動産活用を進めた場合、制度上、同様の問題が起こる構造になっています。
本記事では、相続税減額を目的とした不動産活用について、なぜリスクが生じるのか、どのような失敗事例が多いのかを整理します。そのうえで、相続税を減らすことと、財産を守ることの違いを明確にしていきます。
相続対策において重要なのは、数字の大小ではなく、資産がどのような形で家族に残るかという視点です。
相続税対策として不動産が選ばれてきた明確な理由
相続税評価の仕組みと「数字の錯覚」
相続税対策として不動産が選ばれてきた最大の理由は、相続税評価額の仕組みにあります。
現金や預貯金は額面そのものが評価額となりますが、不動産は実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額を基準に算定されます。そのため、同じ金額の資産であっても、評価上は不動産のほうが低く算出される構造です。
さらに、賃貸不動産として運用されている場合には、借家権割合や貸家建付地評価が適用され、評価額は一段と圧縮されます。この仕組みにより、「不動産に換えれば相続税が下がる」という判断が生まれやすくなります。
ただし、ここで示される評価額は、相続税計算上の数字に限られます。
実際に売却できる価格や、将来にわたって発生する修繕費・管理費・空室リスクは、この評価額には反映されません。相続税評価という一時点の数値だけを根拠に判断すると、後に現実との乖離が表面化します。この乖離こそが、不動産を用いた相続税対策で失敗が生じる根本要因です。
節税情報が“成功例だけ”で語られてきた背景
相続税対策として不動産活用が広まった背景には、情報の伝わり方にも特徴があります。
これまで紹介されてきた多くの事例は、「相続税がいくら減ったか」「評価額がどれだけ下がったか」といった、相続発生時点の数字に焦点を当てたものが中心でした。
不動産を取得した結果、課税対象額が下がり、税額が軽減された。その一点だけを見ると、対策は成功したように見えます。
しかし、相続後の状況まで含めて検証されることはほとんどありませんでした。
賃貸経営が想定どおりに進んだのか、空室は発生していないか、修繕費や管理費がどの程度かかっているのか。さらには、売却しようとした際に市場でどのような評価を受けたのかといった点は、語られにくい部分です。
節税情報として表に出やすいのは、成功が数値で示しやすい場面に限られます。一方で、時間の経過とともに積み重なる負担や、家族に引き継がれた後の管理の難しさは、表に出にくい現実です。
この情報の偏りが、不動産活用に対する期待を過度に高め、リスクを見落とす原因となってきました。相続税対策を考える際には、成功例だけでなく、その後に続く現実まで含めて判断する視点が不可欠です。
現金より不動産が有利に見える構造的理由
相続税対策の場面で、不動産が現金より有利に見える理由は構造的に整理できます。
現金は評価額がそのまま課税対象となる一方で、不動産は評価方法によって数値が下がります。
さらに、賃貸に供することで評価が圧縮される仕組みがあり、「現金を不動産に替えるだけで相続税が下がる」という図式が成立します。この比較が、不動産活用を強く後押ししてきました。
しかし、この有利さは相続税計算という限定された場面でのみ成立します。
現金は分割しやすく、納税資金や生活費としてすぐに使えます。一方、不動産は分割が難しく、売却には時間がかかり、価格も市場環境に左右されます。さらに、保有している限り、固定資産税や修繕費、管理費が継続的に発生します。
相続税の評価上は有利でも、相続後の使い勝手や維持負担まで含めると、必ずしも有利とは言えません。現金と不動産は、同じ「資産」でも性質が大きく異なります。この違いを整理せず、評価額の比較だけで判断すると、不動産の持つ負担が後から顕在化します。
相続税対策において重要なのは、どちらが有利かではなく、家族が実際に扱いやすい資産は何かを見極めることです。
相続税減額のための不動産活用に潜む主なリスク
空室・家賃下落による収支悪化リスク
相続税減額を目的として取得された不動産の多くは、賃貸運用を前提としています。
賃貸に供することで評価額が下がり、相続税計算上は有利になるためです。しかし、賃貸運用は「家賃収入が安定して入る」ことを前提とした構造であり、この前提が崩れた瞬間、負担だけが残ります。
空室が発生すれば家賃収入は途絶えますが、ローン返済、管理費、固定資産税といった支出は止まりません。立地や築年数によっては、想定していた家賃を維持できず、値下げを余儀なくされるケースもあります。相続発生後、家族が賃貸経営の知識や経験を持っていない場合、適切な判断ができず、赤字が常態化することも珍しくありません。
相続税対策としての不動産活用は、税額の軽減だけでなく、その後の運用が成立して初めて意味を持ちます。
収支計画が崩れた場合、相続税は減っても、家族の生活資金や資産全体は確実に圧迫されます。
賃貸不動産は節税効果と引き換えに、継続的な経営リスクを引き受ける資産である。この前提を外したまま進めた不動産活用は、失敗へと直結します。
固定資産税・修繕費など維持コストの重さ
不動産を保有する以上、避けて通れないのが維持コストです。
相続税対策として不動産を取得した場合でも、固定資産税や都市計画税は毎年発生します。これは収益の有無に関係なく課されるものであり、空室が続いても支払い義務は消えません。加えて、建物は年数の経過とともに劣化し、外壁や屋根、給排水設備などの修繕が必要になります。
相続対策の段階では、これらの費用が十分に織り込まれていないケースが多く見られます。新築時や購入直後は問題が表面化しにくいためです。
しかし、相続が発生する頃には築年数が進み、修繕費が一気に発生する局面を迎えます。その負担を引き継ぐのは相続人です。
節税効果によって相続税が軽減されていても、維持コストが継続的に発生すれば、家計や資産全体への影響は無視できません。特に複数の相続人で不動産を共有した場合、修繕費の負担割合や意思決定を巡って新たな問題が生じやすくなります。
不動産は「持った瞬間に終わる対策」ではなく、保有し続ける限り費用と判断を伴う資産です。この現実を正面から捉えずに進めた相続税対策は、後に重い負担として返ってきます。
売りたい時に売れない流動性リスク
不動産活用による相続税対策で見落とされやすいのが、流動性の問題です。
現金や預貯金と異なり、不動産は必要なときにすぐ現金化できる資産ではありません。売却には時間がかかり、希望する価格で必ず売れるとは限らない。この性質は、相続後に資金が必要になった場面で大きな制約となります。
相続税の納税期限は、相続開始から原則10か月以内と定められています。納税資金を不動産の売却で賄おうとした場合、この期限内に売却を完了させる必要があります。
しかし、市場環境や物件条件によっては、買い手が見つからず、価格を下げざるを得ないケースもあります。結果として、評価上は有利だった不動産が、実際の売却では想定を下回る価格となり、資産価値を大きく損なう事態が生じます。
また、相続人の間で「売るか、持ち続けるか」の意見が分かれた場合、意思決定が進まず、時間だけが経過することもあります。その間も固定資産税や管理費は発生し続けます。
不動産は、保有することにも、手放すことにも時間と判断を要する資産です。流動性の低さを理解しないまま相続税対策に組み込むと、必要な局面で身動きが取れなくなります。この点は、不動産活用における構造的なリスクとして明確に認識しておく必要があります。
実際に多い不動産活用の失敗事例
節税目的で購入した収益物件が赤字化したケース
相続税減額を目的として収益物件を購入し、その後、赤字経営に陥るケースは少なくありません。
当初の計画では、家賃収入によってローン返済や維持費を賄いながら、相続税評価額を下げる想定が組まれます。書面上では成立しているように見える計画です。
しかし、実際の運用では前提条件が崩れることがあります。
想定していた家賃で入居者が決まらない、周辺エリアに競合物件が増える、築年数の進行によって修繕費がかさむ。こうした要因が重なると、家賃収入では支出をカバーできなくなります。結果として、毎月の持ち出しが発生し、相続税は減ったものの、家族の生活資金が削られていく状況に陥ります。
この失敗の特徴は、不動産の収益性そのものよりも、「節税効果」を優先して判断が行われた点にあります。相続税評価額の圧縮は一時的な効果に過ぎず、収益が継続しなければ不動産は負担に変わります。
相続税対策として購入した不動産が、相続後に家族の負債感覚として残る。この構造は、実務の現場で繰り返し確認されています。
相続後に家族間トラブルへ発展した事例
相続税対策として不動産を取得した結果、相続後に家族間のトラブルへ発展する事例も多く見られます。
不動産は分割しにくい資産であり、相続人が複数いる場合、「誰が所有するのか」「誰が管理するのか」という判断が避けられません。生前は問題なく見えていた不動産も、相続をきっかけに利害関係が表面化します。
例えば、相続税対策として賃貸物件を保有していたものの、相続人の一人が管理や運営を担い、他の相続人は関与しない状態が続くケースです。家賃収入の分配や修繕費の負担割合を巡り、不満が蓄積されていきます。
収支が悪化した場合には、「なぜこの不動産を残したのか」「売却すべきではなかったのか」といった意見が衝突しやすくなります。
不動産を共有した場合、売却や大規模修繕には全員の合意が必要です。一人でも反対すれば判断は進まず、時間だけが経過します。その間も固定資産税や管理費は発生し続けます。
相続税対策として選ばれた不動産が、結果として家族の関係に緊張をもたらす。この事態は、事前に「誰が、どのように扱うか」を決めていなかった場合に起こる構造的な問題です。相続税の数字だけでなく、相続後の人間関係まで含めた設計が欠かせません。
二次相続で税負担が逆に増えた失敗例
相続税対策として不動産を活用した結果、一次相続では税額が抑えられたものの、二次相続で税負担が増加する失敗例も多く確認されています。一次相続では配偶者の税額軽減が適用され、相続税が大きく下がるケースが一般的です。
そのため、不動産を含めた資産構成の問題が表面化しにくくなります。
しかし、配偶者が亡くなった二次相続では状況が一変します。相続人の人数が減り、基礎控除額も小さくなるため、課税対象額が一気に増加します。加えて、不動産の評価額は一次相続時よりも下がっていないことが多く、結果として現金不足のまま高額な相続税が発生します。売却を検討しても、立地や築年数の問題から希望どおりに進まないケースも少なくありません。
この失敗の要因は、一次相続だけを基準に対策を組んだ点にあります。相続は一度で終わるものではなく、世代をまたいで発生します。不動産を中心とした対策は、二次相続で負担が集中しやすい構造を持っています。
相続税対策として不動産を活用する場合には、一次相続と二次相続を通した税負担と資産の流動性を同時に検証することが不可欠です。この視点を欠いた対策は、時間差で大きな負担を生む結果につながります。
「相続税は減ったが財産も減った」典型パターン
相続税だけを見て判断した結果
相続税対策として不動産活用を進めた結果、「相続税は確かに減ったが、財産全体は目減りしていた」という状況に至るケースは少なくありません。
この典型的なパターンでは、判断の基準が相続税額の増減に限定されていた点が共通しています。評価額が下がり、税額が軽減されたという事実だけが強調され、その先に続く資産の動きが十分に検証されていませんでした。
不動産は取得した時点で終わる対策ではありません。保有している限り、固定資産税や管理費、修繕費といった支出が発生します。加えて、賃貸運用を前提とした場合には、空室や家賃下落による収入減少も現実的なリスクとなります。これらの負担は、相続税評価額には反映されない一方で、家計や資産全体には確実に影響します。
相続税の軽減効果は一度きりですが、維持コストや運用リスクは長期間にわたって続きます。この時間軸の違いを整理せずに判断した結果、税金は減ったものの、手元に残る資産は減少するという逆転現象が生じます。
相続対策において重要なのは、税額の大小ではなく、相続後も資産がどのように残り、家族にどのような負担が生じるかを含めて評価することです。
ここを見誤ると、対策は成功ではなく、結果として失敗に分類されることになります。
不動産評価と実勢価格のギャップ
相続税対策として不動産を選択した場合、評価額と実際に売却できる価格の差が問題として表面化します。
相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額を基準に算定され、実勢価格より低くなる構造です。この差は相続税計算上は有利に働きますが、相続後に資産を現金化しようとした場面では、別の意味を持ちます。
売却を検討した際、基準となるのは市場価格です。立地、築年数、周辺環境、需要の有無によって価格は大きく左右され、相続税評価額を下回る金額でしか売れないケースも見られます。特に、相続税対策を目的に建築された画一的な賃貸物件や、需要が限定的なエリアの不動産では、この傾向が顕著です。
評価上は「価値がある」とされた不動産が、実際には買い手がつかず、売却までに時間を要する。この間も固定資産税や管理費は発生し続けます。結果として、相続税は減っているにもかかわらず、資産全体は静かに目減りしていきます。
相続税評価と実勢価格は、同じ資産であっても役割が異なります。この違いを理解せず、評価額だけを基準に判断した場合、後に大きな乖離として現れます。相続対策では、このギャップを前提に計画を立てる視点が欠かせません。
借入を伴う不動産購入の危険性
相続税対策として不動産を取得する際、借入を利用するケースは少なくありません。借入金は相続税評価額の計算上、債務控除として差し引かれるため、課税対象額を下げる効果があります。
この仕組みにより、「借入をして不動産を購入すれば、相続税を効率よく減らせる」という判断が行われてきました。
しかし、借入は相続税計算のためだけに存在するものではありません。相続発生後も返済義務は相続人に引き継がれます。家賃収入で返済を賄う前提が崩れた場合、返済原資は相続人の生活資金から捻出されることになります。空室や家賃下落が重なれば、毎月の返済が家計を圧迫し、資産全体の流動性を大きく損ないます。
また、借入残高がある不動産は、売却時にも制約を受けます。売却価格が借入残高を下回れば、残債を現金で補填しなければなりません。この状況では、相続税は減っていても、現金不足が深刻化します。
借入を伴う不動産購入は、相続税評価の上では有利に見えますが、時間の経過とともにリスクが積み重なります。相続対策として不動産を検討する場合、借入によって将来の選択肢が狭まらないかを、冷静に検証する必要があります。
失敗しないために押さえるべき判断ポイント
不動産活用が本当に適している家庭とは
相続税対策として不動産活用が有効かどうかは、家庭ごとの資産構成や将来計画によって明確に分かれます。
重要なのは、「相続税が減るかどうか」ではなく、「その不動産を相続後も無理なく保有・運用できるか」という点です。
安定した賃貸需要が見込める立地であり、管理や修繕に対応できる体制が整っている家庭であれば、不動産は選択肢になり得ます。
一方で、相続人が遠方に住んでいる場合や、不動産管理に関与する意思がない場合には、不動産は負担になりやすい資産です。特に、相続人が複数いる場合、管理や意思決定を巡る調整が必要となり、その手間と責任は想像以上に大きくなります。これらは相続税評価には表れませんが、相続後の現実として確実に発生します。
不動産活用が適しているかどうかは、収益性や節税効果だけで判断できるものではありません。相続後の生活、家族関係、管理体制まで含めて検証した上で初めて判断が成立します。この視点を欠いたまま進めた不動産活用は、相続税対策として機能しない結果に直結します。
生命保険・現金とのバランスを考える
相続税対策を検討する際、不動産だけに偏った資産構成はリスクを高めます。
不動産は評価上の圧縮効果がある一方で、分割のしにくさや流動性の低さという性質を持ちます。これに対し、現金や生命保険は、相続後すぐに使える資産であり、納税資金や生活資金として直接機能します。この違いを整理せずに不動産を増やすと、相続後の選択肢が大きく制限されます。
生命保険は、受取人を指定でき、現金で支払われる点に特徴があります。相続税の非課税枠を活用すれば、評価を下げるために資産を動かす必要はありません。また、代償分割や納税資金として使えるため、不動産の売却を急ぐ状況を避けることにもつながります。現金と生命保険を一定割合確保しておくことで、不動産に依存しない柔軟な相続設計が可能になります。
不動産は「守る資産」、現金と生命保険は「動かせる資産」と整理できます。
相続対策では、この二つの役割を意識し、どちらかに偏らない構成を作ることが重要です。相続税の軽減効果だけを基準に不動産を増やすのではなく、相続後に家族がどの資産を使って判断し、行動できるのか。その視点で資産全体のバランスを見直す必要があります。
専門家視点で考える「守る相続」と不動産活用
税金だけでなく将来負担まで見据える
相続税対策として不動産を活用するかどうかを判断する際、税額の増減だけで結論を出すのは適切ではありません。
専門家の立場から重視されるのは、相続後に家族がどのような負担を引き受けることになるのか、そしてその負担が長期にわたって持続可能かという点です。
相続税は一度きりの支出ですが、不動産の管理や修繕、意思決定は相続後も継続します。
例えば、賃貸不動産を保有した場合、空室対策や修繕計画、管理会社とのやり取りなど、日常的な対応が求められます。これらは数値化しにくい負担ですが、相続人の生活や仕事に直接影響します。さらに、将来の売却や建替えといった判断も避けて通れません。こうした選択を、誰が、どのタイミングで担うのかを事前に整理していない場合、相続後に混乱が生じます。
相続対策において重要なのは、税金を減らすこと自体ではなく、家族が無理なく資産を引き継げる状態を作ることです。不動産を活用する場合でも、その後に続く負担を具体的に洗い出し、将来まで含めて耐えられる構造かどうかを検証する必要があります。この視点を欠いた対策は、結果として「守る相続」にはつながりません。
まとめ
相続税減額のための不動産活用は、制度上の仕組みだけを見れば有効に映ります。相続税評価額が下がり、数字としての税負担は確かに軽減されます。しかし、その効果は相続という一時点に限られたものであり、不動産を保有し続ける限り、管理・修繕・運用・意思決定といった負担は相続後も続きます。
実務の現場では、相続税は減ったものの、資産全体は目減りしていたという結果が繰り返し確認されています。空室や家賃下落、維持コスト、売却の難しさ、二次相続での税負担増加。これらは個別の失敗ではなく、不動産を相続税対策の「手段」だけとして扱った場合に生じやすい構造的な問題です。
相続対策で本当に問われるのは、税金の多寡ではありません。相続後、家族がその資産をどのように扱い、どのような負担を引き受けることになるのか。その現実まで含めて設計されているかどうかが重要です。不動産は選択肢の一つに過ぎず、現金や生命保険を含めた資産全体のバランスを整理することが、結果として財産を守る相続につながります。
相続税を減らすことと、資産を残すことは同義ではありません。
この違いを正しく理解し、家族の将来にとって何が負担にならないのかを基準に判断すること。それこそが、後悔を生まない相続対策の出発点となります。